Объем, емкость, темпы роста Рынка
В 2007 г. темпы открытия торговых центров в Москве остались высокими. Однако вследствие переноса сроков ввода некоторых крупных проектов общий объем предложения не превысил порога в 5 млн. кв. м.
Всего за год на рынок Москвы вышло 14 ТЦ (568 тыс. кв. м), что увеличило общую площадь московских профессиональных торговых центров до 4,86 млн. кв. м.
При условии реализации всех заявленных проектов обеспеченность населения Москвы торговыми площадями через 4-5 лет может достигнуть до 1-го кв. м. на человека.
Все меньшую долю в структуре введенных площадей занимает центр города, что свидетельствует о продолжающейся тенденции децентрализации строительства.
Анализируя открывшиеся в 2007 г. торговые центры, можно отметить продолжающуюся тенденцию повышения ценового уровня объектов. Среди вновь появившихся на рынке проектов торговые центры «Шереметьевский», «Lotte Plaza» и «Времена года» относятся к классу premium и ориентированы на потребителей с высоким уровнем доходов. Причем подобные торговые объекты открываются как в центре, так и на западе города, т. е. в районах с более высоким уровнем покупательской способности.
Спрос на Рынке
Спрос на торговую недвижимость продолжает расти. Уровень вакантных площадей по-прежнему находится на невысоком уровне и варьируется от 1,5-3% в качественных торговых центрах до 5-7% в менее успешных объектах. Наибольшим спросом пользуются помещения в центре города в пределах Садового кольца. На их долю приходится половина запросов от потенциальных арендаторов. Наименьшим спросом пользуются помещения, расположенные за пределами ТТК.
Диаграмма 1. Спрос на покупку и аренду торговых площадей в Москве в 2007 ГОДУ, %
Источник: Blackwood, 2008 г.
В 2007 г. произошли небольшие изменения в структуре спроса на аренду в зависимости от площади помещения. Значительно увеличился спрос на помещения площадью до 200 кв. м. Если в 2006 г. на них приходилось только 23% заявок, то в 2007 г. - 41%. Это связано с активным развитием малого предпринимательства и розничных торговых сетей, которым, как правило, требуются именно небольшие помещения.
Перспективы развития
- В ближайшее время ставки аренды на торговые помещения изменятся незначительно. Это связано, в первую очередь, с тем, что рост потребительского рынка и увеличение спроса на торговые помещения уравновешивается повышением предложения качественных торговых площадей.
- Усилится тенденция региональной экспансии девелоперов в города с населением от 300 тыс. чел.
- Сохранится тенденция размещения торговых объектов в составе многофункциональных комплексов.
- Высокий уровень конкуренции на рынке торговых центров Москвы будет способствовать появлению на рынке новых форматов торговой недвижимости, ранее не присутствовавших на рынке. Начало данной тенденции ознаменовал выход на рынок формата садовых центров, а также развитие формата «lifestyle»-центров и универмагов.
- Более активное развитие в будущем году ожидает развлекательный сегмент. Наряду с развлекательными составляющими торговых центров, большой интерес девелоперов вызывают специализированные развлекательные проекты. Некоторые из этих проектов планируются к вводу в эксплуатацию в 2008-2009 гг. («Фристайл-парк»).
Арендные ставки в ТРЦ
Торговые центры устанавливают арендные ставки для арендаторов. Арендные ставки исчисляются в долларах за 1 кв.м. Необходимо отметить, что для якорных арендаторов ставки ниже в 2-3 раза, чем для обычных арендаторов. Величина арендных ставок зависит от нескольких причин:
- успешность торгового центра
- территориальное расположение
- поток посетителей
- размер и отделка помещения
- размер витрин
- парковка
- тип арендатора
- брендовость арендатора
- размер арендуемой площади
- специализации (групп продаваемых товаров)
В 2007 году наблюдался существенный рост ставок на качественные торговые площади.
Диаграмма 2. Динамика средних арендных ставок, $/кв.м./год
Источник: Praedium, 2008 г.
За 2007 год средняя базовая арендная ставка на качественные торговые площади выросла на 14,6% и на конец года составила 2050 $/кв.м/год. Такой бурный рост пришелся на 2 квартал 2007 года, это вызвано выходом на рынок нескольких торговых центров класса «люкс» («Времена года», Lotte Plaza), произошел рост максимальных арендных ставок, что в свою очередь повлияло на рост средней арендной ставки.
Также по итогам 2007 года можно отметить рост арендных ставок для якорных арендаторов. Это связано с усилением их конкуренции на рынке, появляется все больше торговых операторов, способных выступать в качестве якорных арендаторов в торговых центрах.
Тенденции Рынка
- Превышение спроса над предложением
- Укрупнение формата торговых центров (от 100 000 кв.м.)
- Перенос сроков ввода торговых центров
- Развитие сетевых форматов торговых центров
- Активное строительство торговых центров класса «люкс»
- Децентрализация торговых центров
- Активное строительство за пределами МКАД
- Активное освоение подземного пространства
- Строительство торговых площадей в составе многофункциональных комплексов. Среди подобных объектов можно отметить ТЦ «Шереметьевский» и ТЦ «Lotte Plaza».
- Увеличение доли строительства специализированных торговых центров
- Увеличение количества нестандартных торговых центров. Например, холдинг SKM Group предложил строить многофункциональные комплексы над дорожными развязками, первые проекты планируется разместить на Юго-западе и Востоке Москвы.
